京东最近发生了两件大事，两件都与物流基础设施有关。
一件是2月8日，嘉实京东仓储物流封锁式基础设施证券投资基金（简称“京东仓储REIT”）正式上岸上交所，投资者获得了时机，去分享京东三处物流园区的收益（其中两处为京东着名的“亚洲一号”园）。
另一件发生在1月尾，京东宣布将关闭印度尼西亚和泰国的电商营业，外界以为这是京东在东南亚电商“内卷”靠山下，不得不放弃竞争恶化的电商营业，京东则称要专注于供应链基础设施建设，以此为焦点生长国际化。京东产发在印尼投资治理了40万平方米的物流产业园。
虽然资源事宜和营业事宜、海内和外洋看起来并没有什么联系，两者却都指向了物流基础设施的价值。京东还只是一个代表，去年以来，中国物流地产龙头普洛斯、全球最大的仓储运营商安博，以及由于海运价钱暴涨而走入通俗人视线的马士基，都在以百亿级其余投入加码物流基础设施。
营业的价值已经被市场充实认知，但物流仓储迈开步子转型仍然不容易。在REITs这类如日中天的金融工具的支持下，物流基础设施领域正在如火如荼。
REITs，人人都能“搞基建”？
在明晰物流基础设施的更多转变前，有需要先注释，REITs是若何让通俗人介入到这场变局中的。
REITs学名为“不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）”，简朴来说就是通过刊行类似股票的凭证，让投资者通过购置这些凭证搜集资金，再委托专门的投资机构用这些资金进入谋划治理，最后分红给投资者。投资者因此类似于基础设施的“收租人”。
（中金普洛斯REIT产物结构图）
早期曾引起市场关注的REITs项目有港股上市的顺丰房托，其年化收益率在8％左右，是港交所第一只以物流地产资产为主的REITs。
京东仓储REIT就是由嘉实基金设立和治理。天眼查信息此前显示，京东重庆、廊坊等地原本由京东自己持股的物流公司，已经完成向嘉实资源子公司的股权转让。
而详细到现实项目的运营，几个主体的关系也许是：京东物流和其他客户承租对应的物流基础设施，京东东鸿卖力运营治理这些项目资产。京东产发则是京东东鸿的控股股东，持有京东所有自建仓储物流设施项目。
现在的相关律例限制了REITs只能购置成熟资产，一定水平上，这令不动产的收益远景酿成了“可动产”，而且投资者不需要介入实体建设谋划问题，风险得以降低。
由于风险小和投资门槛降低，海内REITs自2021年6月降生起就十分火爆。《中国REITs市场2022年清点讲述》显示，停止2022年终，海内共有25只REITs产物获批，召募资金和总市值都在迅速靠近千亿。
海内的REITs投资工具既包罗物流地产、IDC数据中央之类的不动产，也包罗高速公路、垃圾发电等产业的特许谋划权。例如，2021年普洛斯与中金相助刊行了中金普洛斯REIT，包罗位于京津冀、长三角及大湾区的七处仓储物流园。2022年，中原基金和中国交建推出了海内首单央企高速公路REITs投资项目。
作为投资品，要吸引外部投资者介入“基建”，一定要具备一定的收益能力，京东REITs之以是与物盛行业的变局关联，就是由于其背后的物流基础设施价值。
物流基础设施投资价值何在？
现在已经上市的REIT仓储物流项目——中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT收益都较为可观，涨幅较刊行价均在30％以上。京东仓储REIT最终实现投资者总认购金额718．16亿元，网下投资者认购金额超126倍，反映了市场的热情。
（中金普洛斯REIT自上市至今实现了37．23％的二级市场涨幅）
物流基础设施的综合成熟度却异常高，具有一定的反周期性。以物流地产为例，2022年，物流地产投资总额达140亿元，为已往20年的第二高点。而众所周知，2022年的经济温度并不高。
不外，由于谋划水一致因素的影响，海内物流资产生长区域差异较大。仲量联行讲述显示，2022年三季度，中西部区域的物流地产空置率走高，租金也在下滑，例如成都和重庆租金环比下降了1．9％。
和特许谋划权类的REITs项目差异，物流基础设施本质上是一个弹性行业，可以凭证市场情形调整盈利能力。而特许谋划项目往往涉及国计民生，只能实现牢固收益。用金融行业近似的分类而言，物流基础设施是“股”的价值，而特许谋划项目是“债”的价值。因此，普洛斯、京东等巨头旗下的物流仓储项目，由于有实力背书和谋划确定性，受迎接水平更高。
京东仓储REIT的三处不动产，是重庆、武汉和廊坊的三处物流园区——京东重庆电子商务基地项目（中转配送中央）一期项目、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目。它们都是海内物流仓储领域壁垒突出的高尺度物流仓储项目。
所谓的高尺度，高在更专业的选址、现代化修建、大数据和智能装备的支持（着实，高标仓也往往确实更“高”，其净高可能到达通俗客栈的两倍以上），从而实现了与传统客栈相比的高效低成本。招行银行研究院的一份讲述显示，高标仓的效率高达传统客栈的3倍。
京东去年宣布的数据显示，其“织网设计”的功效包罗43座“亚洲一号”大型智能物流园区和1400多个客栈，这是京东服务的底气所在，也是其潜在的投资价值。
海内仍有90％以上的客栈是传统客栈，和蓬勃国家的差距不小，需要更多转型生长。而物流资产的成熟度和牢固资产的特点更适合资源化。《“十四五”现代物流生长计划》中指出，仓储物盛行业要稳妥推进REITs试点。
投资的收益，最终照样来自基础设施的谋划价值，来自其中隐含的行业领先性。一场涉及全球巨头的底层竞争正在进一步生长。
物流价值换挡，全球巨头幕后争抢
物流基础设施有多受追捧？去年年底，普洛斯延续完成三轮中国物流地产基金募资，收获了跨越300亿元的投资。去年11月，黑石旗下物流地产投资治理平台“龙地”收购大湾区28万平方米高标仓。
中国还只是冰山一角，全球巨头都在寻找优质的物流资产。2022年6月，安博宣布将以260亿美元天价收购竞争对手杜克房地产（Duke Realty），后者拥有近1500平方米的资产。2022年8月，马士基以36亿美元的价钱，将利丰物流旗下270万平方米的物流资产收入囊中，涉及全球14个国家。
若论中国的物流基础设施需求，电商仍然是绕不开的话题。不外，现在电商的需求加倍集中在“最后一公里”，以及生鲜等要求更细化、更严酷的领域。
果然数据显示，菜鸟现在治理跨越1200万平方米的物流资产，京东治理跨越2000万平方米的园区。不外，这现实上属于总量的优势。中国人均仓储物流设施面积仍然只有美国的五分之一，若何制作更多高标仓，把物流现代化水平提上来，是巨头思索的重点。
另一方面，全球物流基础设施的整体生长也在加倍重视ESG等理念——好比物流也是耗电大户之一，主流玩家正在自家客栈上标配光伏。
万纬物流在《近零碳智慧物流园区白皮书》提到，新建项目100％预留光伏安装条件。在中国，迅速提升的机械人等物流新科技产物也吃下了更多能耗，构建绿色能源运营系统的主要性提高。
（菜鸟保税仓的屋顶光伏）
总的来说，物流基础设施现在存在高度显著的结构化生长倾向：瞄准高尺度，一线优于二三线，从电商向生物医药等有特殊需求的领域生长。
这意味着躺着收租已经逐渐不再现实，尤其是行业马太效应正在挤压中小企业的需求。早期业内高度提倡仓配一体化等先进观点，但在一些二线及以下区域，通俗的企业主的利润被服务提供方蚕食，甚至泛起用例倒退征象，更重视使用成本。
这反过来说明，一线都会的物流基础设施竞争可能会加剧，由于这部门市排场向的企业主有足够的预算使用最新手艺和理念，追求更好的物流仓储。
而对低线市场而言，一次漫长的镌汰可能无法制止。这是一个行业自觉去库存的历程，究竟物流总是随着商流走，商流活跃的区域才有物流提高的空间。商流不仅仅包罗消费端的电商，也包罗制造业、外贸行业等工具的需求。
毫无疑问的是，未来的物流基础设施将以高标仓和冷库等稳固需求作为潜力投资偏向。而它们稳固的持有收益，仍将激励更多巨头入场。REITs作为主要的资产证券化工具，也将越来越多地泛起在通俗投资者的账本之中。
文章泉源：港股研究社
原文问题 : “亚洲一号”也能上市？REITs背后的物流设施如火如荼