文 ｜ 谢泽锋
编辑 ｜ 杨旭然
久未果然露面的王健林，被拍到在洛阳考察。先后去了白马寺、洛邑古城等地。
遐想到万达于去年接手河南建业商业项目的运营权一事，看来他要在河南大干一场。谁人熟悉而又变得神秘的中国前首富，蛰伏多年，似乎又要杀回来了。
2017年，王健林在地产的上一个岑岭期通盘“转型”，卖掉文旅资产，执行轻资产化。众所周知，那时的转型和资产甩卖历程充斥着种种嫌疑、蜚语和揶揄。
5年已往了。断臂求生后的万达一度陷入到龟缩状态，但也在地产大爆炸的时代里幸运脱身。在许家印、孙宏斌们面临“生死生死之秋”时，王健林的事业悄然回暖。
在他这次现身之前的一段时间，已经有些媒体最先盘算他的万达广场一年可以收到若干钱的租金。给他冠上了“中国最强包租公”的名号的同时，也替他庆幸资产卖得好，债务还得早。
除了房地产营业之外，万达的另一个重仓板块影戏市场也在反弹。春节档时代（正月月朔至初六），万达影戏总分账8．49亿元，在院线中排名第一。万达团体（除夕至初六）480座万达广场客流1．6亿人次，收入126．8亿元。
白马寺里的王健林眉头紧锁。但白马寺外的王健林，已经比绝大多数偕行轻松得多。
01
暴增，重启后的恢复
“若是当初少给点钱，定个投资上限就好了”。
三年大疫，消费型企业遭遇抽筋剥骨般的痛苦。但一朝解封，消费的苏醒犹如山洪。
春节时代，三亚的沙滩挤满了“阳康”的人，旅店价钱飙升，依然挡不住人们出去走走的热情；2023春节档总票房67．24亿，创历史第二纪录；旅游市场快速回暖，海内出游3．08亿人次，同比增进23．1％……
与消费事态慎密相关的万达团体强势回归，业绩一起狂飙。数据显示，万达影戏在春节档（除夕至初六）累计综合票房到达9．76亿元，累计分账票房达8．8亿元，在所有院线公司中排名第一。
而且，万达影戏在《落难地球2》中担任团结出品方，在闷声发大财的《熊出没·伴我“熊芯”》担任主要出品方。依附压中这两部影戏，万达分账票房在所有影投公司中排名第一。
可以看出，在上游投资和下游放映环节，万达都具备了壮大的竞争力。
稀奇是经由三年疫情，规模小、实力弱的影戏院，因资金链断裂而关门歇业，行业新一轮洗牌中，万达市占率进一步提升。
2019年，万达院线对中国影戏票房的市占率为12．76％。2022年，这一数字反而上升到17．26％，不仅强者恒强，其对中国影戏下游渠道的话语权也进一步增强。
与此同时，观影客流量为万达广场带了壮大的购置力。万达官方通告显示，今年春节除夕至初六，天下480座万达广场客流1．6亿人次，销售收入126．8亿元——这才是仅仅7天的数据。
从近四年业绩曲线可以看出，万达商管在2020年触底后，就最先逐步回升。凭证2022年度业绩快报，2022年万达商管总收入553．1亿元，同比增进17．4％，租金收入508．5亿元，同比增进8％，租金收缴100％完成。
随着万达走过至暗时刻，王健林财富职位也最先回升。《2022胡润百富榜》上，王健林以1000亿身价，夺回了中国地产首富的交椅，位列富豪榜第32名，而他上次登顶中国首富宝座还要追溯到2016年。
作为一种极为特殊的行业，房地产差异于锂镍钴等矿产资源，可以通过下游需求端的转变而脱节周期颠簸。
香港颇具资历的地产首脑恒隆团体董事长陈启宗就曾示意：“房地产跟其它的行业纷歧样，它的周期性稀奇强，而且是‘稀奇不能以改变’”。
但差异于万科、恒大、融创、碧桂园等大型房企，万达在剥离文旅旅店、电商溃败无奈驱逐、金融折戟沉沙后，王健林摒挡心神，重回商管主业。
万达团体2017年年会上，王健林认可失败，他总结说：“已往总想着做规模，若是从一最先就只搞万达广场、旅游度假区，可能早就整着名堂了。”他还称，自己犯了一个错误，给曲德君太多钱。“若是当初少给点钱，定个投资上限就好了”。
而现在，已经跳槽到新城控股的曲德君突然失联，坊间新闻称，或涉及任职万达时代。
另一方面，差异于住宅地产，商业地产更适合举行轻资产转型，而万达早就知道其中价值。
王健林选择与保险公司相助——它们资金规模伟大，追求耐久投资回报。南昌西湖万达广场在项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿，建成后就把产权移交给了珠江人寿。万达在其中卖力选址、修建、品牌授权和一样平常运营，收来的净租金再与资金方分成。
02
断臂，最艰难的决议
五年前的至暗时刻。
2017年是中国地产界一个要害的分水岭。
这一年，许家印以2900亿元身家登上中国首富宝座，其财富险些是上一年的4倍。彼时的许老板意气风发意得志满：“我们要成为天下最大的房地产企业，并跻身天下500强。”
就在许首富东风自满之时，王健林却深陷至暗时刻。
羁系严查下，万达遭遇“股债双杀”。老王前一年才被《福布斯》评为“全球最富华人”，这一年就要为4200亿欠债疲于奔命。外界甚至传言，“首富”着实是“首负”。
就在那一年的7月19日，王健林一口吻甩卖了637．5亿的资产包，其中融创孙宏斌以438．44亿元拿下13个文旅城；富力李思廉以199．06亿元吃下了万达77家旅店。以那时的价钱看，融创和富力都捡了大廉价。
昔时惊天大甩卖的三位主角
而坊间传言，邻近签约时，李思廉还不忘压价，气的老王摔杯争吵。签约靠山板也是一再撤换。最终，李思廉把之前76家旅店的价钱砍到6折，另外还多搭上1家旅店酿成77家。
经由那场“世纪生意”，富力地产旗下旅店数目到达89家，成为全球最大豪华旅店业主之一。
而凭证那时的生意细则，王健林还不惜贷款300亿给孙宏斌，来收购自己的文旅资产，这基本上是在打碎牙齿往肚子里咽。要知道638亿的资产，险些是2016年万达团体总资产的十分之一，相当于那时团体总营收的四分之一。
对于羁系层重点关注的外洋资产，王健林做出了铁腕般的决议——清零。体育板块的旗舰天下铁人公司；地产板块的美国芝加哥Vista Tower旅店；寄予厚望的AMC险些都所有清仓。
AMC院线原本是万达外洋资产的代表
除了文旅和旅店，万达还把37家百货门店转给苏宁，将万达影院股份卖给阿里。仅在这一年，万达“甩卖”了1300亿资产。
到2018年底，万达缩减了2158亿元欠债，较上一年总债务削减约三分之一，欠债率降低到60％以内的平安线。
断臂求生后，万达平稳落地。王健林成为了许家印、李思廉、孙宏斌们最羡慕的人。现在恒大艰难求生，富力过活如年，融创危急四伏。
到了2022年，王健林却最先逆势抄底，去年4月，其联手“河南地产一哥”胡葆森，接盘建业旗下商业项目10年运营权，万达通盘谋划。5个月后，位于郑州的两座万达坊就同时开业。
此外，王健林还和鑫苑张勇、山西田森杜寅午相助，并接手了北京蓝色港湾、五棵松卓展购物中央的运营权。
除了商业基本盘，万达的住宅地产也重新起航。万达地产（住宅板块）聚焦万达商业周边开发，并已落子武汉、贵阳等地。“不追求规模，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”早在2018年，王健林就对住宅营业举行了重新定位。
2017年至今，王健林远离聚光灯，不接受采访，不自动露面，他变得低调缄默，甚至有些神秘。但5年岁后，这位中国最顶级的地产强人渡尽劫波，变得加倍理性，对商业的明晰也已经加倍通透，甚至是加倍“恐怖”。
03
上市，最后一个坎
预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。
“我做过许多投资，许多同伙随着我每一单赚得都很开心，唯一这一单，随着我的同伙亏钱了，我不能对不起同伙和股东。”
2016 年 9 月，港股上市仅不到两年的万达商业宣布私有化退市，王健林以为港股估值过低让他“无法忍受”。
重义气的王健林，一直期待重归资源市场。但今后的大环境一直不友好，继放弃A股上市后，万达商管兜兜转转，时代履历诸多故事。
直到2021年10月再次递表港交所，而在珠海国资30亿入股万达商管后，珠海万杀青为上市主体。
现在，地产支持政策不停出台，可以说重新上市的时机来临。在2月6日举行的万达商管美元债路演会上，治理层称，预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。
这个时间点和万达与投资人签署的对赌协议不约而同。根据协议，其应在2023年10月31日前完成上市，否则万达商管有义务回购395亿元的股份。
作为上市主体，珠海万达商管也在更新后的招股书中示意，基于2021年起的运营收费模式，“公司2021年预估现实净利润已到达目的净利润的要求。”这无疑作废了资源市场的焦虑。
而且，距离2022年10月25日最新版本的招股书，有用期也不到三个月。
现在来看，珠海万达商管的估值水平，要害在于资源市场对其轻资产化的认可度。
2019年，王健林主导万达商管彻底剥离所有房地产营业，他亲口示意“一平米都不留。”
万达商管正式开启轻资产转型，专注运营治理，强调服务属性；2021年最先万达商管将不再投资持有万达广场物业，只举行品牌输出，卖力设计、建设与运营，赚取收益。
现在，万达轻资产商管服务分为委托治理模式和租赁运营模式。前者是业主委托万达举行招商、运营，并支付一定的服务费；后者则是万达商管租赁业主的资产再拿来出租。类似于“一房东”和“二房东”，但本质上，都是物业运营，只不外接纳了差其余模式。
停止2022年6月，万达商管在管的287个万达广场接纳委托治理模式，160个自力第三方商业广场中45个接纳委托治理模式。也就是说，高附加值的委托治理占比跨越了78％。
2022年上半年，珠海商管收入134．8亿元，同比增进26．7％；净利润40．5亿元，同比大增517．3％。招股书中注释称，主要就是由于委托治理用度大幅增进2．3倍所致。
对于王健林来说，万达商管就他手中的王牌。履历一轮洗礼后，他要给这张王牌加上金钟罩和平安锁。
停止2022年6月，万达商管团体有息债务356．41亿元，其中约100亿元将在2023年底到期。现在团体账面现金341．94亿元，偿债压力不高。
上市主体珠海万达商管的资产欠债率已经由2021年6月末的80．4％降低至2022年6月末的68．1％，且不思量20亿的理财受限资金，手握现金超158亿。
估值对比来看，港股市场也对轻资产模式加倍青睐，碧桂园服务市值一度跨越碧桂园，华润万象生涯41倍PE远高于华润置地的7倍。而万达商管是中国商业治理领域的巨无霸，仅2022上半年，珠海万达收入是华润万象生涯的2．6倍，利润是其4倍。
挺过地产调控生死般的荆棘后，万达变得加倍难以战胜，也迎来了上市最好时机。对于王健林来说，这将是一次信用之战。
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原文问题 : 一个更恐怖的王健林｜巨潮